En la última  Sesión del  jueves 19, se aprobó por Unanimidad el Proyecto de Renta Diferencial Urbana. El  proyecto fue presentado y trabajado  por la Concejal del UNE Ana Ambrogi, con  aportes  importantes de los  otros bloques  del Cuerpo.

CAPÍTULO I

CONTENIDO Y ALCANCES:

CONCEPTO: Se establece a favor de la Municipalidad de San Martín de los Andes el DERECHO DE PARTICIPACIÓN EN LA RENTA DIFERENCIAL URBANA aplicable a todas las personas, físicas o jurídicas, propietarias y/o poseedoras de inmuebles que se encuentren ubicados dentro de los límites del ejido municipal, que resultaren pasibles de un mayor valor ajeno a las acciones realizadas por el propietario o poseedor, y estén destinados a nuevas urbanizaciones.-

HECHOS GENERADORES: Constituye hecho generador del DERECHO DE PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN LA RENTA DIFERENCIAL URBANA el establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos, del régimen de usos del suelo y de la zonificación territorial sobre parcelas determinadas, La “altura máxima de edificación permitida” no podrá modificarse en ningún caso, por lo que no constituye un hecho generador.

INSTRUMENTACIÓN:El Departamento Ejecutivo Municipal instrumentará las obligaciones del particular obligado proponiendo el contenido del correspondiente CONVENIO URBANÍSTICO mediante el cual se establezcan las condiciones, obras a realizar, formas de pago y plazos que garanticen su debido cumplimiento e implementación. El mismo resultará elaborado conforme los valores establecidos en la liquidación prevista en el artículo 7° y de acuerdo al modelo que, como Anexo I, se adjunta y forma parte de la presente ordenanza. El CONVENIO URBANÍSTICO deberá adecuarse a la legislación vigente.

PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN: Una vez elaborada la propuesta de CONVENIO URBANÍSTICO, el Departamento Ejecutivo solicitará dictamen de la Comisión de Producto Urbanístico. Agotada la instancia anterior, se girarán todas las actuaciones al Concejo Deliberante, para que previa audiencia pública, éste trate el asunto, y en su caso, autorice al Presidente del Cuerpo a firmar el CONVENIO URBANÍSTICO junto con el Intendente Municipal y el proponente.

HABILITACIÓN E INICIO DE OBRAS: A los fines de la aplicación de la presente ordenanza el Departamento Ejecutivo Municipal no podrá elevar al Concejo Deliberante el proyecto de ordenanza de factibilidad técnica ni otorgar permisos provisorios, autorización de planos, permisos definitivos y/o certificado final de obra o cualquier tipo de habilitación, cuando se haya generado el comienzo del procedimiento de aplicación de la presente, o surja a todas luces que una obra, actividad o acción sobre un inmueble se encuentre comprendida en los parámetros de esta ordenanza, todo ello hasta tanto no se brinde cumplimiento a las obligaciones establecidas en el CONVENIO URBANÍSTICO o se garanticen debidamente los derechos de participación municipal en la renta diferencial urbana.

PARTICIPACIÓN EN LA RENTA DIFERECIAL :

Participación en la renta diferencial generada por el establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos y del régimen de usos del suelo, así como de la ampliación de las áreas urbana y suburbana: Cuando se establezcan o modifiquen parámetros urbanísticos, o se autorice el cambio de uso del suelo a uno más rentable, la renta diferencial urbana se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1-                    La tasación efectuada en función de la presente ordenanza determinará el precio actual de las parcelas en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias que resulten con características ambientales y económicas homogéneas. Dicha tasación deberá ser realizada en base a los valores anteriores (PRECIO COMERCIAL) y posteriores a la acción urbanística generadora de incremento de la renta mediante la cual se asignen usos, intensidades de edificación y/o zonificación (NUEVO PRECIO DE REFERENCIA).

2-                    El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará en base a la diferencia entre el PRECIO COMERCIAL y el NUEVO PRECIO DE REFERENCIA, conforme tasación y sistema de liquidación establecido por los artículos 9° y 10° de la presente ordenanza.

3-                    A los efectos de la instrumentación correspondiente el Departamento Ejecutivo deberá proponer el texto del CONVENIO URBANÍSTICO con el particular, conforme lo normado por el artículo 3 de la presente, exceptuándose a todos aquellos loteos o desarrollos urbanísticos que resulten declarados de interés social o público por el Concejo Deliberante.-

CAPÍTULO II

SISTEMA DE VALUACIÓN Y PAGO:

REGISTRO Y TASACIÓN:

            Se autoriza al Departamento Ejecutivo Municipal para suscribir un Convenio con la Cámara Inmobiliaria local, a los fines de establecer las escalas correspondientes a las tareas específicas a desempeñar en cumplimiento de la presente Ordenanza, debiendo garantizarse la gratuidad de la prestación por parte de la Cámara.

            Se le requerirá a la Cámara Inmobiliaria que efectúe la determinación del PRECIO COMERCIAL anterior a la acción urbanística generadora del incremento y el NUEVO PRECIO DE REFERENCIA, así como la valuación correspondiente a las inversiones a realizar por el particular que contribuyeran directamente en la generación de ese mayor valor.

PORCENTAJE APLICABLE Y SISTEMA DE LIQUIDACIÓN: Se establece que el porcentaje de participación municipal correspondiente a la renta diferencial urbana será del VEINTE (20%) POR CIENTO del mayor valor real generado por el hecho previsto en el artículo 2° de la presente.

            A tal efecto, la Subsecretaría de Ingresos Públicos realizará la correspondiente liquidación determinando el mayor valor generado por metro cuadrado en base a la diferencia tasada entre el PRECIO COMERCIAL y el NUEVO PRECIO DE REFERENCIA. Dicha cifra resultará, a su vez, multiplicada por el total de metros de la superficie objeto de la participación en la renta, descontados los metros de superficie correspondientes a las cesiones urbanísticas obligatorias para Espacio Verde de la ciudad. Se deducirá de dicho monto el valor que el Tasador hubiere estimado respecto de las inversiones a realizar por el particular que contribuyeran directamente al mayor valor obtenido.

            La cifra así determinada fijará el alcance de los compromisos a asumir por el particular en cada Convenio Urbanístico que al efecto proponga el Departamento Ejecutivo.

            El Concejo Deliberante podrá autorizar en casos concretos, por sí o a propuesta del Departamento Ejecutivo, las adaptaciones del porcentaje correspondiente a la Participación en la Renta Diferencial Urbana en los casos en que razones de orden público así lo determinen. Para otorgar esta autorización se requiere el voto afirmativo de los DOS TERCIOS (2/3) del total de los miembros del Concejo Deliberante.-

FORMAS DE PAGO: El Convenio Urbanístico dispondrá la forma de satisfacer el pago de los derechos de participación municipal en la renta diferencial urbana, las cuales se prevén a continuación, debiendo seguir el siguiente orden de prioridad:

1-    Mediante la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamientos, priorizando el desarrollo urbano en los sectores más vulnerables de la sociedad.

2-    Transfiriendo al Municipio una porción del inmueble objeto de la misma u otro de igual valor al monto liquidado, dentro del ejido municipal, conforme el sistema establecido en el artículo 9°. Las parcelas transferidas pasaran a formar parte del Banco de Tierras e Inmuebles, conforme lo previsto en los artículos 158° y 159° de la Carta Orgánica Municipal. …

3-    Otras formas de cumplimiento que satisfagan el interés de la ciudad y que no  involucren el pago de sumas en efectivo.

4-    Solo cuando no sea posible aplicar las opciones previstas en los incisos anteriores, los derechos de participación municipal en la renta diferencial urbana podrán ser satisfechos mediante el pago de una suma de dinero que será afectada exclusivamente al Banco de Tierras e Inmuebles.

MOMENTO DEL PAGO:

El propietario y/o poseedor hiciera uso del mejor derecho desarrollando una nueva urbanización, el pago de los derechos de participación municipal en la renta diferencia urbana deberá efectuarse necesariamente antes de la aprobación de los planos respectivos por parte del Municipio.

INDEPENDENCIA DE OTROS GRAVÁMENES: Los derechos de participación municipal en la renta diferencial urbana generados en las acciones determinadas por el artículo 2° son independientes de otros gravámenes municipales.-

AUTORIDAD DE APLICACIÓN:La Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable junto con la Secretaría de Economía y Hacienda de la Municipalidad de San Martín de los Andes, o quienes en el futuro las reemplazaren, serán las Autoridades de Aplicación de la presente, cada una de las Secretarías en el marco de sus competencias específicas.-

Están sujetos a la presente ordenanza, sin perjuicio de los hechos generadores que se sucedan con posterioridad a su entrada en vigencia, los proponentes que se encuentren con algún expediente en trámite de aprobación y que aun no hubieren obtenido la aprobación de los planos respectivos de parte del Municipio, debiendo adecuar el proyecto a las previsiones de la presente normativa.-

La presente ordenanza no será aplicable a los proyectos que contaren con aprobación de planos de parte del Municipio, al momento de su entrada en vigencia.-

La evidente necesidad de acentuar en San Martín de los Andes los lazos de vecindad nos denota hoy la importancia de llevar adelante un desarrollo urbanístico integral y transparente de la ciudad, que tenga como finalidad la de implementar una sociedad más justa, ordenada, equitativa y consciente del cuidado del medio ambiente.

Es sabido que el desarrollo económico impacta fuertemente sobre el territorio, dado     que gran parte de las actividades productivas motoras del crecimiento económico en una ciudad como San Martín de los Andes se encuentran directamente vinculadas con el suelo. Tanto el desarrollo tecnológico como el del turismo, o el de la industria de la construcción, tienen en el suelo su insumo básico para continuar con su despliegue y expansión.

El establecimiento de derechos sobre la renta diferencial de la tierra en favor del estado municipal es un mecanismo que apunta a corregir uno de los fenómenos más inequitativos de nuestra ciudad: el funcionamiento espontáneo y sin regulación alguna del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos fiscales, genera incrementos considerables en los precios de ciertos terrenos.

Esta situación deriva en grandes beneficios hacia un puñado de propietarios que mantienen en esto un papel pasivo, mientras los fondos para soportar el desarrollo de la ciudad resultan crónicamente escasos. Mediante el cobro de los derechos regulados en la presente Ordenanza se intenta brindar al Estado la capacidad de recuperar para la comunidad, al menos, una porción de los incrementos en los valores inmobiliarios que se encuentren íntimamente ligados a decisiones estatales, rescatando de esta manera para el conjunto de los ciudadanos parte de los frutos del esfuerzo colectivo.

Como ejemplo de acciones urbanísticas que brindan un mayor valor, y que resultan ajenas a las acciones realizadas por los grandes propietarios, podemos citar la construcción de obras públicas municipales, la apertura de calles, el otorgamiento de parámetros urbanísticos y el cambio en las zonificaciones, homologaciones como “Producto Urbanístico”, la ampliación del ejido urbano y determinación de áreas de preservación urbanas, las excepciones a las reglas establecidas por el Código de Edificación (Ordenanza N° 2570/97), los cambios de circulación de las calles, el desarrollo de nuevos recorridos sobre el transporte público de pasajeros, la habilitación de centros turísticos, comerciales, culturales, deportivos, sociales, como también la realización de campañas publicitarias, y toda otra acción urbanística que, por consecuencia, se vea reflejada en el mayor valor de una propiedad.

Todos estos actos administrativos revisten vital importancia ya que generan excepciones de distinta índole y derivan en mutaciones sobre la reglamentación urbana que dan lugar a ganancias adicionales a los propietarios, rentas diferenciales que resultan apropiadas por los titulares de los grandes predios y de los mega-proyectos de desarrollo sin ningún tipo de contraprestación en favor del estado ni de la comunidad.

Resulta, por ello, imprescindible, que en los actuales tiempos en que se debe brindar un mensaje claro desde la esfera pública en el sentido de tender puentes hacia una sociedad cada vez más justa y equitativa, el Estado municipal comience a participar de ese mayor valor que el mismo otorga a través de sus actos político-administrativos en favor de los grandes propietarios y mega emprendimientos.

Es en ese sentido que la presente ordenanza implementa el método que ha obtenido los mejores resultados en otras ciudades del país y del exterior, es decir, la celebración de Convenios Urbanísticos entre el Estado y los particulares involucrados, los que deberán contar con absoluta transparencia desde el comienzo y observar el debido proceso de legitimación social y legal que corresponde, mediante el cumplimiento de los mecanismos que para ello hoy prevé la legislación vigente.

            La función social de la propiedad y la participación en la renta diferencial urbana:

El crecimiento vertiginoso por el cual atraviesa hoy la ciudad de San Martín de los Andes produce variaciones en los precios inmobiliarios, sea por la intervención del Estado o por la existencia de un mercado volátil que así lo permite, facilita las distintas situaciones de especulación sobre la propiedad, siempre en desmedro de la función social que debe observar la misma. En tanto la intervención estatal provoque el incremento de valor inmobiliario, el mismo debe verse reflejado en el correspondiente aporte por parte de los grandes beneficiarios y que repercuta en favor de todos.

Es preciso tener en cuenta que la propiedad, tanto dentro de la esfera del Estado neuquino como particularmente en la ciudad de San Martín de los Andes, debe cumplir una función social, concepto éste reconocido expresamente por la Constitución de la Provincia de Neuquén conforme el criterio adoptado por el artículo 21 del “Pacto de San José de Costa Rica”. Así, el artículo 83 de la Carta Magna neuquina establece que: “El Estado expropiará, de acuerdo con el desarrollo de los planes económicos que se dicten, los inmuebles que no cumplan con la función social que debe desempeñar la tierra…” agregando luego que “Se reconoce la posibilidad y licitud de la colonización privada, siempre que no se oponga al bien común y tenga contralor estatal y responsabilidad moral, financiera y técnica proporcionada a la magnitud de las obras a realizar….” (artículo 84).

Del mismo modo, el artículo 120 de la Carta Orgánica Municipal de San Martín de los Andes establece que “La utilización del suelo debe compatibilizarse con la satisfacción de las necesidades generales de la comunidad”.

Por su parte la Carta Magna Neuquina prevé en su art. 144 que “La Legislatura, al dictar leyes de carácter tributario, propenderá a: 1. Eliminar paulatinamente los impuestos que graven los artículos de primera necesidad, el trabajo artesanal y el patrimonio mínimo individual o familiar, tendiendo hacia un régimen impositivo basado preferentemente en los impuestos directos con escalas progresivas y que recaigan sobre la renta, los artículos suntuarios y el mayor valor del suelo libre de mejoras”.

Por ello, el debate mundial se centra hoy en la conformación de ciudades sin inequidades, tal cual lo expresa la “Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad” en su artículo 2.1 cuando establece que “Como fin principal, la ciudad debe ejercer una función social, garantizando a todos sus habitantes el usufructo pleno de los recursos que la misma ciudad ofrece. Es decir, debe asumir la realización de proyectos e inversiones en beneficio de la comunidad urbana en su conjunto, dentro de criterios de equidad distributiva, complementariedad económica, respeto a la cultura y sustentabilidad ecológica, para garantizar el bienestar de todos y todas los habitantes, en armonía con la naturaleza, para hoy y para las futuras generaciones”.(Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad. Foro Social Mundial. Porto Alegre, enero de 2005).

            Carácter y objeto del derecho de participación municipal en la renta urbana diferencial

La presente ordenanza establece un derecho que deberán abonar los grandes beneficiarios de incrementos en el valor de sus inmuebles generados por cambios o excepciones a la normativa vigente. Todo ello debe verse debidamente plasmado en el correspondiente Convenio Urbanístico a firmar entre el Municipio y los particulares involucrados mediante los procedimientos previstos en la presente Ordenanza y que encuentran su antecedente más directo en la Ordenanza 7799 de la ciudad de Rosario.

No estamos en presencia de un nuevo impuesto a las ganancias, en tanto solo la Nación podría recaudarlo; tampoco incurriríamos en la generación de otro impuesto inmobiliario, puesto que sólo la Provincia cuenta con facultades para disponer tal gravamen, lo que descarta de plano cualquier planteo de inconstitucionalidad por cualquier eventual incursión en una doble imposición. Podemos asimilar, en cambio, el establecimiento del presente derecho de participación municipal sobre la renta urbana diferencial con los denominados “Derechos de Construcción”, potestad claramente atribuible a los estados municipales.

Al respecto, el informe de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario, en su texto “Diseño de instrumentos de captación de plusvalías” nos revela que: “En cuanto a los límites al derecho de dominio, uno de los más significativos, derivado del propio ordenamiento normativo argentino y vinculado al problema que se analiza, es el derecho a construir, facultad que el propietario sólo puede ejercer en la medida que se lo permita la administración pública. Esta escisión entre el derecho de propiedad y el derecho a construir es un principio reconocido en el derecho positivo argentino. El otorgamiento de esa facultad es una competencia específica de la administración pública, atribución que tiene su fundamento en el principio de regulación de los usos del suelo, facultad reservada en el derecho argentino a los gobiernos municipales” (“Diseño de instrumentos de captación de plusvalías”. Facultad de Derecho de Rosario)

El producido de la recaudación de la presente contribución se encuentra específicamente dirigido a ir logrando progresivamente una sociedad más justa e igualitaria, desarrollando la infraestructura de servicios y equipamiento para que los mismos resulten accesibles a todos los sanmartinenses, ampliando y mejorando los espacios públicos y mejorando la calidad urbana y ambiental de todo el ejido municipal con un marcado criterio de equidad.

Los Convenios Urbanísticos a celebrarse habilitarán posibilidades de pago en especie de la presente contribución, tales como la transferencia de inmuebles para pasar a formar parte de la Secretaría de Viviendas, y posteriormente del Banco de Tierras e Inmuebles, o la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y equipamientos sociales en sectores de viviendas de población de bajos recursos.

Importa observar que los derechos establecidos por la presente Ordenanza pesan sobre el incremento de valor de un inmueble y no necesariamente sobre su precio, ya que tal alteración no siempre es captada por la variación observada sobre los precios actuales del mercado, pues muchas veces las intervenciones responsables por los mayores valores están asociadas a transacciones medibles.

El urbanismo integral y equitativo como lineamiento político

            Un desarrollo urbanístico planificado es la herramienta fundamental para dar base a una ciudad turística por excelencia como la nuestra y fomentar su crecimiento y sustentabilidad en el tiempo, tanto para dar trabajo a sus habitantes como para generar condiciones de justicia y equidad en los resortes económicos que la sustentan.

Dentro de las conclusiones a las que arribaron cerca de 200 técnicos, académicos y funcionarios provenientes de ciudades de todo el país en el IV Elaboratorio IGC Ciudad Inclusiva sobre “Gestión Técnico-Política del Territorio”, realizado en la ciudad de Rosario los días 7, 8 y 9 de mayo de 2008, se propuso como una de las principales estrategias a seguir por los Estados municipales la de “incorporar los instrumentos de compensación (de recuperación de plusvalías) dentro del elenco de los instrumentos del ordenamiento urbanístico; elaborar planes de ordenamiento territorial; elaborar planes especiales para el desarrollo de las infraestructuras; establecer criterios de transparencia para la formulación de convenios urbanísticos entre el sector público y operadores privados para el desarrollo de nuevos proyectos de urbanización…”

Resaltaba en aquella oportunidad el Arquitecto Roberto Monteverde, Director de Proyectos IGC (Instituto de Gestión de Ciudades), que es necesario poner en valor la llamada “intervención territorial” como herramienta de cambio y modo de aprendizaje social e institucional. Propone, a su vez, la instalación de un “urbanismo de precisión”, que genere “políticas públicas bajadas al territorio, en dosis diferentes y combinadas de proyectos revitalizadores de carácter económico, social, urbanístico y organizacional de acuerdo a las condiciones particulares del espacio sobre el que se asientan” (Taller de Cierre del IV Elaboratorio IGC: Ciudad Inclusiva. “La gestión técnico-política del territorio”, Rosario 7, 8 y 9 de mayo de 2008).

Tanto ciudades brasileras como colombianas han incorporado a la denominada “Recuperación de Plusvalías” como uno de los instrumentos de una política de planificación destinada a limitar la posible especulación sobre el suelo urbano y compensar las rentas extraordinarias que se producen a expensas de un proceso de urbanización colectivo.

            La normativa internacional y los derechos sobre la renta diferencial urbana

            En el seno del Foro Social Mundial de Porto Alegre, celebrado en enero de 2005, surge la iniciativa de creación de la “Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad” que luego resultaría aprobada por la Asamblea de Naciones Unidas, arrojando conceptos preclaros desde su preámbulo, en tanto estipula que los estados locales deben promover: “la justa distribución de los beneficios y responsabilidades resultantes del proceso de urbanización; el cumplimiento de la función social de la ciudad y de la propiedad; la distribución de la renta urbana y la democratización del acceso a la tierra y a los servicios públicos para todos los ciudadanos, especialmente aquellos con menos recursos económicos y en situación de vulnerabilidad”.

            Más específicamente aún, estipula en su artículo 2.5. que “Las ciudades deben inhibir la especulación inmobiliaria mediante la adopción de normas urbanas para una justa distribución de las cargas y los beneficios generados por el proceso de urbanización y la adecuación de los instrumentos de política económica, tributaria y financiera y de los gastos públicos a los objetivos del desarrollo urbano, equitativo y sustentable. Las rentas extraordinarias (plusvalías) generadas por la inversión pública, actualmente capturadas por empresas inmobiliarias y particulares, deben gestionarse en favor de programas sociales que garanticen el derecho a la vivienda y a una vida digna a los sectores que habitan en condiciones precarias y en situación de riesgo”. (“Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad”. Foro Social Mundial. Porto Alegre 2005).

            Existe una responsabilidad indelegable del Estado para el logro de determinados cánones mínimos exigibles en materia de Derechos Humanos, que nuestro país ha adoptado como propios y que guardan una íntima relación con el derecho a la ciudad y sus derivaciones jurídicas, por lo que parte de la recaudación obtenida por la aplicación de la presente Ordenanza debe verse invertida en ello.

            Así, la Observación N° 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC) de Naciones Unidas ha estipulado en su punto nº 8 “b” que “Una vivienda adecuada debe contener ciertos servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad y la nutrición. Todos los beneficiarios del derecho a una vivienda adecuada deberían tener acceso permanente a recursos naturales y comunes, a agua potable, a energía para la cocina, la calefacción y el alumbrado, a instalaciones sanitarias y de aseo, de almacenamiento de alimentos, de eliminación de desechos, de drenaje y a servicios de emergencia”.

            Complementa el concepto el apartado 11 de la citada Observación 4 cuando dice que “Los Estados Partes deben otorgar la debida prioridad a los grupos sociales que viven en condiciones desfavorables concediéndoles una atención especial. Las políticas y la legislación, en consecuencia, no deben ser destinadas a beneficiar a los grupos sociales ya aventajados a expensas de los demás…” (Observación General N° 4 del Comité DESC de Naciones Unidas).

            Es decir que el Estado, en este caso la Municipalidad de San Martín de los Andes, contará específicamente con esta herramienta de recaudación para dar fiel cumplimiento a los requerimientos exigidos por la normativa internacional.

            El derecho y la obligación del estado municipal de participar en la renta urbana diferencial

            El Estado, en sus diferentes niveles y de acuerdo con la distribución de competencias, ejerce la función pública del urbanismo. A este respecto debe aclararse que cuando la ordenación del territorio es elevada a función pública, ello implica que desde ese momento los planes de ordenamiento urbano y las normas urbanísticas tienen un alcance de carácter obligatorio y no meramente facultativo, es decir ya no son vistos como los lineamientos de lo que “nos gustaría” que fuera un proyecto de ciudad, sino que tienen fuerza coercitiva para los actores involucrados en el proceso de urbanización, comenzando por el propio Estado.

            La participación en la renta diferencial urbana es un instrumento que debe ser puesto en marcha en San Martín de los Andes por la autoridad municipal, quien debe tener asignadas las competencias sobre los actos urbanísticos de cambios de uso o aprovechamiento del suelo a que den lugar los mayores valores del suelo urbano, de modo que se encuentra plenamente legitimado para imponer un derecho por éste concepto. El municipio posee una indiscutible competencia por sobre las decisiones administrativas de ordenamiento territorial que dan lugar a los incrementos de valor del suelo dentro de su jurisdicción territorial, tal cual lo revela el contenido y filosofía del Código de Edificación y la Carta Orgánica Municipal.

             El Departamento Ejecutivo de la Municipalidad debe dar a conocer a sus administrados las decisiones a adoptar mediante la generación de actos administrativos que creen, modifiquen o extingan relaciones jurídicas para todas aquellas tareas que lleva adelante el estado municipal, dentro de las cuales se incluye, por supuesto, el ordenamiento del territorio.

             En definitiva, la presente normativa viene a regular el sistema en virtud del cual las acciones urbanísticas que incrementen el valor y el aprovechamiento del espacio territorial de los distintos emprendimientos privados pasarán a generar, a su vez, beneficios en favor del Municipio y de la población toda, contando aquel con el derecho y la obligación de participar en las rentas diferenciales resultantes para un mejor logro de sus objetivos. Para ello, se compromete a la celebración de los correspondientes Convenios Urbanísticos que se orienten en defensa y fomento del interés común, sufragando equitativamente los costos del desarrollo y el mejoramiento del espacio público.